Dagli ultimi articoli sul Quality Life sono passati diversi mesi (Incontro 5 Stelle con il sindaco, Quality Life…più comunicazione, più chiarezza). In questo periodo abbiamo partecipato a tutti gi incontri pubblici, ci siamo confrontati con alcuni tecnici interessati e anche con altri politici, abbiamo fatto delle valutazioni e ci siamo posti delle domande, per questo abbiamo deciso di cominciare una serie di articoli per evidenziare le nostre perplessità.

Cominciamo col dire che quasi tutti gli incontri sembravano fatti con il metodo del copia/incolla: tutti a decantare l’importanza di questa opera, a dire che avrà un impatto più che positivo sull’economia di Ponsacco, che avrà un anima eco-sostenibile e sociale, ma, dopo ogni incontro, i nostri dubbi aumentavano.

La valutazione iniziale del progetto era stata affidata all’impresa MADRUZZA s.p.a. e Daini Studio Associati di Imola.

Non c’era nessuno a Ponsaccoin grado di fare altrettanto? Perchè fin dall’inizio non è stato fatto un bando pubblico o un concorso di idee visto che dovrebbero essere utilizzati dei fondi pubblici?

Fortunatamente in risposta a queste domande è intervenuta l’integrazione del comma 2 dell’art. 33 della legge 111/2011 in vigore dal 22 giugno 2013 che recita: “Possono presentare proposte di valorizzazione del patrimonio immobiliare anche soggetti privati, secondo le modalità di cui al decreto legislativo 12 aprile 2006, n° 163 (codice dei lavori pubblici)” che di fatto ha costretto l’Amministrazione a prendere una “pausa di riflessione” per ripensare tutto il progetto e attuare le procedure in maniera corretta.

Entriamo nello specifico e cerchiamo di capire perchè è stato scelto lo strumento giuridico del “fondo immobiliare chiuso ad apporto” per finanziare il progetto, con la maggioranza di almeno del 51% in mano al comune.

Il Fondo Immobiliare Chiuso è:

• flessibile, entro i limiti posti dalla normativa, la governance del Fondo è modulabile e adattabile a progetti particolari come le iniziative immobiliari etiche;

• trasparente, la vigilanza della Banca d’Italia impone di formalizzare e comunicare una gran quantità di informazioni finanziarie e immobiliari;

• assoggettato a un regime fiscale mite.

Il Fondo immobiliare deve essere gestito da una Società di Gestione del Risparmio (“SGR”) secondo le modalità previste dal Regolamento del fondo stesso, soggetto all’autorizzazione della Banca d’Italia. Il Regolamento del fondo può prevedere l’istituzione di Comitati, partecipati anche da soggetti designati dagli investitori, che condividono con la SGR degli aspetti della gestione.

L’Investimento Tipico del Fondo riguarda iniziative immobiliari che consentano di realizzare l'”Abitare sociale”.Per quanto concerne il “social housing” serve dare una definizione ben precisa su cosa sia, soprattutto per capire bene chi sono i “beneficiari” di questa tipologia di edilizia sociale.

Ma che cos’è il social housing? Il termine “social housing” ultimamente si è molto diffuso, ma non sempre sembra chiaro il suo significato. In Italia, ad esempio, quando si parla di edilizia sociale si pensa esclusivamente agli alloggi dati in affitto alle famiglie disagiate.La definizione comunemente accettata è quella fornita dal Cecodhas, il Comitato Europeo per la promozione al diritto alla casa: «l’insieme delle attività atte a fornire alloggi adeguati, attraverso regole certe di assegnazione, a famiglie che hanno difficoltà nel trovare un alloggio alle condizioni di mercato perché incapaci di ottenere credito o perché colpite da problematiche particolari». In altre parole, ricadono nel social housing quegli appartamenti che sono realizzati, venduti e/o affittati a determinate fasce di popolazione secondo regole “diverse” da quelle del libero mercato come famiglie che subiscono l’aumento vertiginoso del prezzo delle case e degli affitti, degli studenti fuori sede, delle giovani coppie che non riescono a trovare un alloggio se non dovendo impegnare gran parte del loro reddito, dei lavoratori atipici, delle partite IVA, delle persone che hanno perso il loro posto di lavoro, etc.

Il concetto di povertà tradizionalmente inteso è quindi superato e integrato da quello di vulnerabilità sociale, inteso come riduzione dell’accesso ai beni primari dovuta a situazioni di incertezza economica anche temporanea.Con questo termine viene definito un insieme di alloggi e servizi, finalizzati a contribuire a risolvere il problema abitativo ponendo particolare attenzione alle situazioni di svantaggio economico e/o sociale, collaborando con il terzo settore e con la pubblica amministrazione; di conseguenza se gli utenti finali, come si evince dalla descrizione del Social Housing, non avranno grandi disponibilità economiche e, come è stato detto durante le assemblee,il rientro economico da parte del comune dovrebbe avvenire dalla remuneratività dei servizi e dalle vendite e/o affitti; come è possibile che questo rientro possa riuscire ad andare di pari passo con le spese che dovrebbero andare a coprire?Secondo noi,soprattutto all’inizio non sarà possibile, quindi come faranno?

Verrà fatta un’indagine finanziaria seria a riguardo?

Altro dubbio che ci è venuto in mente è: ma se gli appartamenti verranno acquistati con un regime fiscale “mite”, quando e se verranno rivenduti, lo saranno a prezzo agevolato come all’atto dell’acquisto o verranno venduti a prezzo di mercato? In quest’ ultimo caso, non si tratterebbe di speculazione? Ma siamo sicuri che ci saranno delle limitazioni in questo senso .Un’altro aspetto,molto sottovalutato secondo noi, è l’impatto sul mercato immobiliare: gli appartamenti che verranno costruiti ( o che risulteranno dalle conversioni degli immobili già esistenti) godranno, si è già detto, di sostanziali agevolazioni fiscali che porteranno un abbassamento del prezzo all’acquirente finale.

Considerando l’attuale crisi del mattone (mutui -47% nel 2012 e -16,8% nel primo trimestre 2013 – dato nazionale secondo l’ultimo Osservatorio sul Credito al Dettaglio realizzato da Assofin, Crif e Prometeia), in Italia nel 2012 le compravendite di appartamenti sono state 448.364, il 25,7% in meno dell’anno precedente inoltre ancora più marcato, poi, il crollo degli incassi con il controvalore delle operazioni che si è fermato a quota 75,4 miliardi, il 26,4% in meno del 2011,questo intervento potrebbe aggravare ulteriormente le difficoltà nella vendita degli immobili esistenti.Altro dato (ripreso dall’ Istat) è che nel 2012 la popolazione di Ponsacco ha avuto un calo, seppur minimo, in particolare nella fascia di età tra i 15-64 anni che risulta quella parte di cittadinanza più interessata alla compravendita e/o affitto di immobili.

Concludiamo il primo di questa serie di articoli dicendo che, a parte le riconversioni e le riqualificazioni dell’esistente, che potrebbero anche essere una soluzione per non avere strutture abbandonate in centro (vedi opifici e capannoni) , costruire ulteriori appartamenti non sia certo una priorità per Ponsacco. Secondo noi è un azzardo in un momento come questo e rappresenta un’inutile consumo di suolo. Inoltre a chi spera di attirare persone continuando a costruire case diciamo che è una bischerata e vogliamo ricordare che questo può avvenire solo se si creano delle strutture per attività, con la giusta valutazione sulla reale incidenza, che portano posti di lavoro, altrimenti si finisce in una situazione come quella di Val di Cava (di cui abbiamo parlato in un recente articolo sul blog), dove i nuovi cittadini verrebbero solo a dormire la sera, escludendo così la possibilità di creare un senso di appartenenza al paese.

To Be Continued…

MoVimento 5 Stelle Ponsacco